lundi 28 mai 2018


Constat 2018 des rues commerciales de Montréal – Des performances très inégales!

En mai 2018, pour mettre à jour les banques de données dont je me sers régulièrement, j’ai refait une étude que j’avais déjà réalisée il y a quelque temps – un relevé exhaustif des commerces et services des rues commerciales les plus importantes de Montréal. Cette fois, je partage certains résultats avec vous.

Dans cette première vague, j’ai analysé les rues Mont-Royal, Masson, Ontario, St-Denis, St-Hubert, St-Laurent (de Viger à St-Viateur), Duluth, Prince-Arthur et aussi bien évidemment la reine de nos rues commerciales, la rue Ste-Catherine (entre le pont Jacques-Cartier et Atwater).  

Dans une phase deux, quand j’aurai le temps, je pourrais aussi faire la même chose pour d’autres rues comme Wellington (Verdun), Parc, Beaubien, Côte-des-Neiges, St-Laurent (au nord, dans le quartier italien), etc.

L’ensemble des rues commerciales représente bien sûr une structure commerciale très importante pour la ville de Montréal : en tout, les façades commerciales de toutes ces rues mises bout à bout font plus de 15 km! On y trouve près de 2 500 locaux commerciaux.

J’ai donc marché ces rues en prenant des notes détaillées : type de commerce, locaux vacants, etc. Lors de ces relevés, je notais systématiquement tous les commerces, restaurants et services aux consommateurs au rez-de-chaussée. Les résidences, bureaux et autres étaient donc ignorés. Dans le cas des services, je le notais si c’était un service aux consommateurs susceptible de se retrouver dans un centre commercial (ex. agent immeuble, banque), sinon, c’était noté sous bureaux (ex. avocats, comptable, massothérapeute, etc.).

C’est une méthodologie que j’ai souvent utilisée et qui permet de faire un portrait détaillé d’une artère commerciale, d’en connaître les forces et faiblesses au niveau de l’offre, et dans ce cas-ci, de pouvoir les comparer entre elles : quelle est la meilleure artère commerciale de Montréal? Quelle est la moins bien portante?

Il est aussi idéal de refaire ce travail de façon régulière, à tous les 5-6 ans, pour en voir l’évolution, ce que je fais pour certaines municipalités du Québec.

Avec ces données, on peut observer qu’il y a des rues commerciales en très mauvaise posture, alors qu’au contraire d’autres se portent très bien!

Ces données précises de qualification d’une artère commerciale seront aussi utiles pour mes mandats d’études de marché et de localisation.

L’ensemble des rues commerciales analysées

Il y a environ 2 450 locaux commerciaux sur ces rues commerciales, dont 43 % se trouvent soit sur les rues commerciales les plus longues, Ste-Catherine et St-Laurent.

Typiquement, sur une rue commerciale, le tiers (34 %) des locaux occupés contient de la restauration-bar.

Seulement un commerce sur cinq (22 %) est une chaîne connue. Pour être une chaine, on doit compter au moins 4 établissements. Pour comparaison, la proportion de chaînes dans un centre commercial fermé de bonne taille est typiquement d’au moins de 80 %. Cette statistique a son importance : les chaînes connues font souvent plus attention à leur image et vont rénover s’il le faut, ce qui amène un effet d’entraînement sur la rue commerciale.

Ainsi, trois locaux sur quatre (78 %) sont occupés par un commerce indépendant. Cette proportion varie grandement selon les rues commerciales (par exemple, de seulement 55 % sur Ste-Catherine à 89 % sur St-Hubert). Sauf sur Ste-Catherine au centre-ville, où on trouve une grande majorité de chaînes, la rue commerciale typique est donc le royaume du commerce indépendant.

Un local sur sept (14 %) est vacant, ce qui est assez élevé. En effet, la sagesse populaire propose un seuil maximal de 10 % pour sonner l’alarme. C’est donc 340 locaux qui sont vacants sur les rues commerciales analysées.

Encore là, cette proportion varie beaucoup selon les rues commerciales. Certains secteurs ont un taux de vacance qui dépasse
20 % (et certains secteurs plus de 30 %!), ce qui est très visible pour le piéton (surtout si la façade de ce local se dégrade!).




Avant d’aller en détail pour chaque rue commerciale, il y a des constats qui sont applicables à toutes les rues commerciales :

1.       Les rues commerciales ont souvent des avantages importants : proximité d’une clientèle dense, et une bonne notoriété.
2.       Certains commerces et services spécialisés qu’on y trouve sont uniques, biens connus, et ils attirent de loin.
3.       On y retrouve souvent des terrasses en saison, qui sont très animées.
4.       Vers les années 70, certaines rues commerciales subissent l’impact des centres commerciaux et se mettent alors à décliner. D’autres iront mieux.
5.       La façade moyenne sur rue a environ 30 pieds (9,1 m) de largeur.
6.       On note une dégradation souvent observée de l’image des commerces : des commerces parfois vieillissants et peu attirants – pas aussi modernes et nouveaux qu’ailleurs, on observe assez souvent un manque de dynamisme.
7.       L’image physique des artères commerciales est souvent vieille (mobilier urbain, signalisation, décoration, ambiance). Les rues sont parfois peu conçues pour rendre la marche agréable. La mise en valeur des attraits urbains pourrait être améliorée.
8.       La perception de l’espace de stationnement qui serait rare, que cela soit réel ou non.
9.       Certaines rues ont souffert de travaux publics prolongés.
10.   Le mix commercial (variété de commerces) de certaines artères commerciales est déficient et peu attirant, car il n’est plus au goût de jour, ou il n’est pas apparié avec les besoins des consommateurs autour.

Voici maintenant le détail de mon analyse.



Rue Mont-Royal (entre de l’Esplanade et Fullum) – 1,8 km de longueur (1)

Il y a environ 390 locaux commerciaux sur cette rue, dont la moitié se trouve au cœur, soit entre Papineau et St-Denis.

On y trouve 25 commerces alimentaires, dont deux gros supermarchés (Métro et Provigo), trois petits supermarchés de quartier (Intermarché), quatre pharmacies et trois SAQ. C’est une excellente caractéristique pour une rue commerciale : ces commerces de routine favorisent les visites fréquentent de la rue commerciale, ce dont profitent tous les autres commerces.

On note, entre autres, une belle concentration de huit commerces alimentaires entre Bordeaux et Cartier, devant le parc, dont la Maison du Rôti, une fruiterie, une poissonnerie et une boulangerie.
En plus de l’alimentaire et de la pharmacie, on y trouve aussi quelques achalandeurs commerciaux, souvent de moyenne surface : Dollarama, L’Aubainerie, Rona, Première Moisson, Renaissance, Ardene, etc. Une artère commerciale devrait généralement tout faire pour augmenter le nombre de ces achalandeurs.

À noter, il y a six banques sur la rue, une autre source d’achalandage régulier dont tous les autres commerces et services profitent.

Certains commerces sont implantés de longue date et sont des institutions – Maison du Rôti. Tony Pappas, Val-Mont, Aux 33 Tours et L’Échange, etc. Le premier magasin Jean Coutu se trouvait d’ailleurs sur la rue Mont-Royal, au coin de Garnier.

Une proportion du tiers (31 %) des locaux occupés provient de la restauration-bar, ce qui est près de la moyenne des rues commerciales.

Seulement un commerce sur cinq (20 %) est une chaîne connue, ce qui est aussi dans la moyenne des rues commerciales.

Ainsi, 80 % des locaux commerciaux non vacants sont occupés par un commerce indépendant. Cette proportion atteint un maximum (97 %) entre St-Laurent et St-Denis (secteur des friperies).

Il y a du renouveau sur cette rue. On y retrouve plusieurs commerces neufs, branchés, avec une image moderne : pâtisseries Crémy et Mr Puffs, Céragrès-les-Bains, Ekkip Sports, Imagine le fun (déguisements) et plusieurs restaurants et bars branchés. Des gens investissent sur cette rue commerciale, ce qui la dynamise.

Enfin, un local sur dix (9 %) est vacant, ce qui est plus bas que la moyenne. Il n’y a pas de concentration de locaux vacants dans un seul secteur.

Au total, c’est tout de même 36 locaux qui sont vacants sur la rue Mont-Royal, soit un local vide à tous les 100 mètres de façades commerciales environ.

Analyse sommaire : rue commerciale qui apparaît assez bien portante (une belle offre aux consommateurs), qui peut encore s’améliorer.

Rue St-Denis (entre de Maisonneuve et de Bienville (une rue au nord de Mont-Royal)) – 1,7 km de longueur (1)

Il y a environ 345 locaux commerciaux sur cette rue, dont les deux tiers se trouvent au nord de la rue Roy.

On n’y trouve que 5 commerces alimentaires, une SAQ et aucune pharmacie, ce qui est donc très différent de l’offre de commerces de routine de la rue Mont-Royal.

Traditionnellement, la rue commerciale St-Denis n’est pas orientée vers les besoins du quartier résidentiel autour, mais vers le commerce de spécialité, les bars et les restaurants.

En plus de la lacune en commerce alimentaire et en pharmacie, on y trouve seulement deux achalandeurs commerciaux de moyenne surface : Renaud Bray et Atmosphère (plein-air).

On note qu’un magasin d’alimentation bio Rachelle-Béry ouvrira bientôt à l’angle St-Denis et Rachel, ce qui devrait générer un achalandage intéressant. Ce magasin ouvrira toutefois juste devant une institution du quartier, Tau.

À noter, il y a une seule banque sur la rue (Banque Nationale), une autre lacune d’achalandage régulier de la part de la population du quartier.

Bien sûr, certains commerces sont implantés de longue date et sont des institutions sur la rue St-Denis, comme Zone, Tau, Valet de Cœur, Librairie Ulysses, etc. et de nombreux restaurants et bars (Brûlerie St-Denis, Quai des Brumes, L’Express, Auprès de ma blonde, Café Cherrier, Bistro à Jojo, etc.).

Un peu moins de la moitié (44 %) des locaux occupés provient de la restauration-bar, ce qui est nettement plus élevé que de la moyenne des rues commerciales.

Entre Sherbrooke et Maisonneuve, cette proportion de restaurants et bars grimpe à 74 %. Ce secteur profite évidemment des nombreux générateurs d’achalandage de ce secteur (UQAM, cinéma, Théâtre St-Denis, etc.).



Seulement un peu plus d’un commerce sur dix (13 %) de la rue St-Denis est une chaîne connue, ce qui est moins élevé que la moyenne des rues commerciales. On en retrouve une concentration près de Rachel et Duluth (Lole, Lush, Gap (2 magasins), Stokes, etc.) et entre Ontario et de Maisonneuve (8 chaines de restauration, dont la grande majorité de type restauration rapide)

La très grande majorité des commerces (87 %) de la rue St-Denis est un commerce indépendant.
Il y a un peu de renouveau : on y retrouve quelques commerces neufs, mais ils sont plus rares qu’ailleurs.

Le problème majeur de la rue St-Denis est qu’un local sur quatre (23%) est vacant, ce qui est nettement plus élevé que la moyenne. Habituellement, je vous le rappelle, un taux de 10 % est considéré comme un maximum souhaitable sur une artère commerciale!





Malgré sa grande notoriété, cette rue commerciale montre de loin le pire taux de vacance commerciale des grandes rues commerciales de Montréal.

C’est 80 locaux qui sont vacants sur la rue St-Denis, soit un local vide à tous les 40 mètres de façades commerciales environ, ce qui fait beaucoup. C’est facilement observable pour le piéton, et ça donne une mauvaise image à la rue commerciale.

Cette proportion de locaux vacants est de 24 % entre les rues de Bienville et Roy (et il n’y a pas de différence marquée entre le côté est (plus ensoleillé) et le côté ouest en passant), 24 % aussi entre Roy et Sherbrooke, et un peu moins entre Sherbrooke et de Maisonneuve (19%).

Par contre, pour le petit tronçon dans la côte entre Ontario et Sherbrooke, il y a une grande différence entre le taux de vacances du côté soleil (côté est, un local vacant) et le côté ouest (5 locaux vacants).

Analyse  sommaire : rue commerciale très mal en point, malgré ses forces et sa grande notoriété. C’est de loin la pire de toutes pour ce qui est du taux de vacance. Les efforts à mettre sur cette rue commerciale pour la revitaliser sont importants!

La rue peut avoir souffert de la construction importante des récentes années et semble avoir des problèmes à revenir à un niveau santé.

Il y a un « trou » au milieu de cette artère commerciale, entre Sherbrooke et Roy, où la densité de commerces et services tombe fortement, ce qui n’incite pas à la promenade pour le motif du magasinage. Il y aurait donc lieu de construire une image commerciale différente pour les différentes sections de la rue St-Denis.

Rue Masson (entre Frontenac et St-Michel) – 0,6 km de longueur (1)

C’est la plus petite des rues commerciales traditionnelles en longueur. Il y a environ 110 locaux commerciaux sur cette rue. Cette rue commerciale était vraiment en piteux état dans les années 80/90 (j’habitais alors tout près). Voyons ce qu’elle est devenue aujourd’hui.



Pour les commerces de routine, c’est d’un bon niveau : on y trouve 13 commerces alimentaires, dont un gros supermarché (Maxi) et une épicerie de quartier (Poivre et Sel), deux pharmacies Jean Coutu et une SAQ. Points bonus : ces commerces alimentaires sont bien répartis tous le long de l’artère commerciale.

En plus de l’alimentaire et de la pharmacie, on y trouve aussi quelques achalandeurs commerciaux de moyenne surface : Dollarama, Rona, Première Moisson. On y trouve aussi deux banques. Certains commerces sont implantés de longue date et sont des institutions – Casa Corfu, Librairie Pauline, etc.

Une proportion du tiers (36 %) des locaux occupés provient de la restauration-bar, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne des rues commerciales.

Un peu moins du tiers (28 %) des commerces et services est une chaîne connue, ce qui est plus élevé que la moyenne des rues commerciales.

C’est donc près de trois locaux occupés sur quatre (72 %) qui sont occupés par un commerce indépendant. Cette proportion atteint un maximum (79 %) entre Frontenac et la 6e rue.

Il y a clairement du renouveau sur cette rue. On y retrouve plusieurs commerces neufs en alimentation (Première Moisson, Citron que c’est bon, etc.) et en restauration/bar (Brûlerie St-Denis, La Distillerie, Quai no 4, etc.).

Mais la meilleure note de la rue Masson provient de son taux de vacance très bas : 1 % seulement (un seul local était vacant lors de notre visite). La rue Masson obtient de loin la meilleure performance de toutes les rues commerciales analysées.

Analyse  sommaire : rue commerciale très bien portante  - belle offre aux consommateurs, bonne proportion de chaînes, et très peu de locaux vacants.

Ici, je dois noter le travail important de la SDC locale, qui a mis en branle dans les années 90’s des efforts de revitalisation importants, mais surtout intelligents, appropriés et soutenus : rénovation de vitrines, étude de marché et location sélective (à des commerces qui rehaussent l’image du quartier commerciale et ajoutent à l’offre globale, plutôt que louer à un 7e commerce de chaussure qui va vivoter). Cette stratégie a amené un renouveau de la clientèle et une hausse de la fidélité des résidants du quartier.

Dans une rue commerciale, l’association de propriétaires doit être dynamique et bien équipée. Les propriétaires doivent travailler ensemble et non se voir comme des concurrents. Une personne doit idéalement coordonner le démarchage commercial pour toute la rue, sinon, cela reste un free for all où les différents propriétaires louent à des commerces et services plus ou moins intéressants.

C’est sûr que le fait que la rue Masson ait un propriétaire largement dominant a aidé, mais cette structure de développement peut être appliquée de la même façon à une association de propriétaires qui voit à long terme.

C’est un travail long, mais qui se révèle clairement payant quand on voit ce qu’est devenue la rue Masson aujourd’hui!

Rue St-Hubert (« la Plaza St-Hubert », entre Bellechasse et Jean-Talon) – 1,1 km de longueur (1)

Ah, la « Plaza »! Rue commerciale traditionnelle, dont l’une des spécialités (robes de mariages) attire de très loin! Il y a environ 280 locaux commerciaux sur cette rue.



Cette rue est très fortement orientée vers le commerce et les services : seulement 12 % des locaux occupés sont de la restauration, soit une proportion trois fois moindre que la moyenne de toutes les rues commerciales sondées.

D’ailleurs, la ville de Montréal étudie actuellement un règlement pour enlever le contingentement des débits de boisson sur la Plaza St-Hubert. On peut donc supposer qu’il y en aura plus à l’avenir, et une augmentation contrôlée du nombre actuel de permis de boisson serait une bonne idée pour stimuler l’achalandage de cette rue.

Aussi, on n’y trouve que 6 petits commerces alimentaires (aucun supermarché), une seule pharmacie et pas de SAQ. On annonce toutefois une nouvelle épicerie latine Sabor Latino au coin de la rue Bélanger, ce qui est un ajout intéressant.

On y trouve quelques achalandeurs importants : Renaud Bray, Dollarama et le commerce spécialisé Lozeau (photographie). Cette artère commerciale compte aujourd’hui finalement assez peu de moyennes surfaces. Toutefois, il y a trois banques sur la rue St-Hubert.

Seulement un commerce sur dix (11 %) est une chaîne connue, ce qui est nettement moindre que la moyenne des rues commerciales. La grande majorité des locaux occupés (89 %) est donc occupée par un commerce indépendant. Cette proportion est assez constante tout le long de la Plaza.

Point négatif important : la Plaza est de loin l’artère commerciale où les façades de commerces me semblent les plus défraîchies. De nombreux commerces montrent une façade qui doit dater des années 70?

Je sais qu’il y a actuellement démantèlement de la structure des marquises qui ont si longtemps recouvert les trottoirs de la Plaza, et qui en étaient l’un des attraits. J’espère qu’on va en profiter pour rénover ensuite les façades?






Enfin, un local sur huit (13 %) est vacant, ce qui est un peu trop élevé. Et cette proportion augmente à 22 % entre St-Zotique et Bélanger du côté ouest (10 locaux vacants), ce qui est facilement observable et laisse une mauvaise image de l’ensemble.

C’est tout de même 36 locaux qui sont vacants sur toute la rue (soit autant que sur St-Denis), soit en moyenne un local vide à tout les 65 mètres de façades commerciales environ.

Analyse sommaire : rue commerciale traditionnelle ayant une bonne notoriété, mais qui montre fortement son vieillissement, et qui devra donc faire des efforts importants de rajeunissement pour se mettre au goût du jour (façade et intérieurs).

Le mix commercial (offre de commerces) pourrait aussi être mis au goût du jour.

Rue Ontario (entre Dézéry et Pie-IX) – 0,9 km de longueur (1)

Cette rue commerciale se nommait auparavant la Promenade Ontario, mais elle fait partie de « Hochelaga » depuis peu (car l’association commerciale couvre aussi la partie de la rue Ste-Catherine du secteur Hochelaga-Maisonneuve).



Il y a environ 175 locaux commerciaux sur cette rue. On y trouve la Place Valois en son milieu (réaménagée en 2007).

La rue Ontario a 12 petits commerces alimentaires (deux boulangeries et deux fruiteries, un vrac, deux petites épiceries bio, etc.), un gros supermarché sis au milieu de l’artère commerciale (Métro – ancien Steinberg’s),  deux pharmacies et une SAQ. Ces commerces sont assez bien répartis le long de l’artère commerciale.

En plus de l’alimentaire et de la pharmacie, on y trouve aussi quelques achalandeurs commerciaux de moyenne surface : Econofitness, L'Aubainerie Entrepôt et Dollarama (2 magasins). À noter, il y a aussi deux banques sur Ontario.

Une proportion du quart (25 %) des locaux occupés provient de la restauration-bar, ce qui est un peu plus bas que la moyenne des rues commerciales.

Seulement un commerce sur cinq (22 %) est une chaîne connue, ce qui est similaire à la moyenne des rues commerciales. Il y a toutefois une bonne différence selon que l’on soit à l’est ou à l’ouest de la Place Valois : 17 % à l’ouest et 33 % à l’est (entre la Place Valois et Pie-IX).

Les trois quarts des locaux occupés sur Ontario (78 %) sont un commerce indépendant.

Il y a du renouveau, mais principalement dans la restauration/bar, où le quartier attire de nouveaux établissements branchés (Les Canailles, Blind Pig, Smith). Toutefois, on note que beaucoup de commerces de détail restent vieillots (façades et intérieurs).

Enfin, un local sur sept (14 %) est vacant, ce qui est assez élevé et visible. Il y a donc 25 locaux qui sont vacants sur la rue, soit un local vide à tous les 30 mètres de façades commerciales environ.



Analyse  sommaire : rue commerciale moyenne (assez belle offre aux consommateurs), en lent renouveau, et qui peut encore s’améliorer (beaucoup de commerces sont vieillissants, et le nombre de locaux vacants est trop élevé).

À certains égards, la rue Ontario porte toujours les caractéristiques d’une rue commerciale qui se trouve dans un secteur défavorisé.

Rue St-Laurent (entre Viger et St-Viateur) – 3,7 km de longueur

La « Main » de Montréal. Il y a environ 520 locaux commerciaux sur la rue St-Laurent. Cette longue rue commerciale se sépare entre plusieurs secteurs bien distincts.

·         De Viger à René-Lévesque (le quartier chinois, avec ses nombreux spécialistes alimentaires asiatiques, bazars et restaurants chinois). Ce secteur est bordé par deux arches chinoises.

Le taux de vacance y est de 10 %. La proportion de restaurants y est la plus élevée (39 %) de toute la rue St-Laurent.



·         De René-Lévesque à Sherbrooke : secteur St-Laurent / Ste-Catherine et un aussi ancien secteur d’entrepôts et de magasins de gros. Une zone très dévitalisée, où le taux de vacance atteint 32 % !



Le coin St-Laurent et Ste-Catherine montre toujours des signes évidents de dévalorisation. On y trouve maintenant les bureaux touristiques de Bonjour Montréal.

·         De Sherbrooke à St-Joseph : le cœur de la Main commerciale, avec 60 % des 520 locaux de cette rue commerciale.

On y trouve de nombreux commerces iconiques (Moishes, Librairie Espagnole, La Vieille Europe, Schwartz, le Belmont, etc.).



C’est à cet endroit que la proportion de chaînes est la plus élevée, même si elle reste assez basse (16 % des commerces), et on y trouve quelques moyennes surfaces : Jean Coutu, Pharmaprix (ancien Warshaw), Dollarama, Rachelle-Béry.

Le taux de vacance y est tout de même assez élevé, soit de 16 %.



·         De St-Joseph à St-Viateur : un secteur commercial plus trendy où le résidentiel s’imbrique fortement dans la partie nord.

La proportion de commerces indépendants y est élevée (93 %), mais on y trouve aussi quelques chaînes, dont La Cordée (l’ancien Yéti). C’est aussi un secteur d’artistes et de galeries.

Le taux de vacance y est de 10 %.

Analyse  sommaire : rue commerciale qui reste toujours attrayante de par son côté ethnique unique,  et son côté branché, mais qui peut encore s’améliorer (beaucoup de commerces sont vieillissants, et le nombre de locaux vacants est élevé).

Il y a beaucoup de renouveau, mais principalement au nord de la rue Sherbrooke (secteur de la restauration et des boutiques branchées notamment).

Puisqu’on est dans ce secteur, la rue commerciale St-Laurent croise la rue Prince Arthur. C’est une rue piétonne qui s’est développée sur la restauration de type « apportez votre vin » (dont la Casa Grecque). Le taux de vacance y est maintenant très très élevé, soit 30 % des locaux !

La rue Duluth est aussi une rue de restauration connue (La Colombe, Le Pied de Cochon, Jardins de Panos, etc.), et d’ateliers  d’artistes. Le taux de vacance sur cette rue est nettement plus bas que sur Prince-Arthur, soit 6 % seulement. Ce n’est pas une rue commerciale dense : on y voit de nombreuses résidences intercalées entre les commerces.

Rue Ste-Catherine (entre le pont Jacques-Cartier et Atwater) – 4,7 km de longueur

Il s’agit de la rue commerciale la plus connue de la province, dont la fonction commerciale profite de sa localisation au centre-ville de Montréal. Les jours de semaine, c’est 660 000 personnes qui fréquentent le centre-ville (pour le travail, les études, le loisir, le magasinage, etc.)!

Lors de mes relevés, j’ai exclu les nombreux centres commerciaux et autres galeries commerciales afin d’analyser spécifiquement la vitalité de la rue commerciale Ste-Catherine, et aussi de pouvoir la comparer aux autres artères commerciales (2). Toutefois, si un commerce d’un centre commercial avait façade directement sur la rue, il est alors compté dans cette analyse.

Comme la rue St-Laurent, la rue Ste-Catherine se divise en plusieurs tronçons très différents les uns des autres :

·         Du pont Jacques-Cartier à la rue Berri, soit la périphérie est du centre-ville. C’est en grande partie le « Village Gai », qui devient piéton en été.



Un signe du style de vie de la population, plus de la moitié (54 %) des locaux occupés le sont par un bar ou un restaurant. La proportion de chaînes (31 %) du secteur est plus élevée que la moyenne des rues commerciales (22 %).

Le nombre de locaux vacants est toutefois très élevé (18 %).

On y trouve deux grandes épiceries, plus un Rachelle-Béry, et deux pharmacies de grande taille. On y trouve aussi 5 banques.

À l’extrémité ouest de ce tronçon, on retrouve la Place Dupuis (avec IGA et Jean Coutu) et le magasin Archambault original, ainsi que le restaurant Da Giovanni.

La rue profite aussi de l’achalandage de deux stations de métro (Papineau et Beaudry).

Le secteur montre de nombreux signes d’un quartier défavorisé. Plusieurs édifices sont carrément à l’état de ruines (dont l’ancien cinéma Champlain – où on annonce un projet de condominiums avec commerce au rez-de-chaussée et les fondations du Club Sandwich, entre Alexandre de Sève et Champlain).


(bâtiment démoli)


À noter, pour ces relevés, les nombreux salons de massages et saunas ont été exclus (trop unique au secteur).

Analyse  sommaire : rue commerciale unique qui doit s’améliorer (beaucoup de commerces sont vieillissants, et le nombre de locaux vacants est élevé).

Il y a tout de même du renouveau (secteur de la restauration branchée notamment).


·         De Berri à St-Urbain, soit la partie défavorisée de la rue Ste-Catherine qui se trouve entre l’UQAM et la Place des Arts, et où croise le boulevard St-Laurent.

À noter, une grande partie des façades de bâtiments sur la rue Ste-Catherine est occupée par des bâtiments de l’UQAM et autres (églises, CLSC, la SAT, Cactus, TNM, etc.), et non du commerce, ce qui brise la continuité commerciale pour les piétons.



On y trouve le magasin (Omer) De Serres original, un nouveau magasin d’instruments de musique Steve’s, le bar Foufounes Électriques et des restaurants asiatiques ouverts depuis longtemps.
La moitié (49 %) des locaux occupés sont un bar ou un restaurant.

Le nombre de locaux vacants est toujours élevé (16 %). Le secteur montre clairement de nombreux signes d’un quartier défavorisé.

On note que la situation du taux de vacance de ce secteur ne s’améliore pas avec les années, au contraire : en 1998, lors d’une étude similaire, le taux de vacance sur ce tronçon n’était que de 9 %.

Mais ça peut changer. À noter, le Carré St-Laurent est en construction (entre St-Laurent et Clark). Ce projet va concentrer des bureaux (900 emplois du gouvernement du Québec), et un vaste espace restauration au rez-de-chaussée (40 restaurants indépendants). On trouve aussi plusieurs projets de condominiums dans ce secteur, autour de la Place des Arts.

De biais avec le Carré St-Laurent, l’Esplanade Clark est un parc urbain qui annonce aussi une foire alimentaire (en été) :



Analyse  sommaire : rue commerciale vieillissante qui peut s’améliorer (malgré le trafic piéton assez élevé autour, beaucoup de commerces restent vieillissants). On note de nombreux projets dans ce secteur (résidentiel et bureaux), ce qui devrait avoir un effet d’entraînement sur le commerce, si l’offre suit la demande.

·         De St-Urbain (Place des Arts) à Guy. C’est en fait le cœur du centre-ville de Montréal.
Cette partie de la rue commerciale profite des nombreux emplois du centre-ville et du trafic que génèrent toutes les activités du centre-ville.

Une analyse plus fine du centre-ville pourrait montrer les différences entre plusieurs sous-secteurs distincts (à l’est de La Baie, à l’ouest de Bishop par exemple).



On y trouve le quartier des Spectacles (Place des Arts, MAC, l’Astral), les grands magasins La Baie, Ogilvy et Simons, et plusieurs centres commerciaux mails intérieurs – dont le Complexe Desjardins, les Promenades de la Cathédrale, le Centre Eaton (actuellement en rénovation), et la Place Montréal Trust.

On y note la présence de plusieurs commerces iconiques : les restaurants Toqué et Ferreira de l’Esplanade des Spectacles, Birks (en rénovation), Apple, Reuben’s, Mr Steer, etc.

On observe aussi les nombreuses autres moyennes et grandes surfaces que sont Pharmaprix (3 magasins), Best Buy, H&M (2 magasins), Dollarama, Indigo, Zara, Sports Experts, Jean Coutu (2 magasins), Forever 21, Victoria’s Secrets, Urban Outfitters, Structube, etc., ainsi que 9 banques.

À noter, la proportion de chaînes (67 %) de ce secteur est de loin la plus élevée de toutes les analyses faites sur les rues commerciales. À nulle part ailleurs, la proportion de chaines est plus élevée que la proportion d’indépendants.

À noter, cette proportion de chaînes a augmenté avec les années : en 1998, cette proportion n’était que de l’ordre de 40 %.

Seulement le quart (26 %) des locaux occupés le sont par un bar ou un restaurant, ce qui est peu élevé. Par contre, traditionnellement au centre-ville, les restaurants sont souvent situés sur les rues nord-sud, au loyer moins cher.

Le nombre de locaux vacants est tout de même relativement élevé (8 %), compte tenu du trafic piéton très important sur cette partie de la rue commerciale. Un gros local vacant est particulièrement bien situé (angle Peel, l’ancien magasin de disque HMV).

Ici aussi, le taux de vacance est bien plus élevé qu’il ne l’était il y a vingt ans, lors d’une étude similaire : le taux de vacance sur ce tronçon n’était alors que de 1,6 %.

Analyse  sommaire : rue commerciale à surveiller en raison des travaux électriques actuellement en cours, et les travaux de réaménagement annoncés. Idéalement, il ne faudrait pas que le taux de vacance augmente beaucoup plus.

Fin avril 2018, la mairesse de Montréal, Valérie Plante, a présenté un projet de réaménagement de la rue Ste-Catherine. Il y aura :

-          Entre Bleury et Mansfield : élargissement des trottoirs, une voie de circulation unique, du mobilier urbain distinctif. Les travaux de cette première phase doivent être terminés en décembre 2021.



-          Création d’une grande place publique sur la rue McGill College (belles vues)

-          Réaménagement du square Phillips (qui en a bien besoin), de la place du Frère-André, la place Saint-James, et du square Dorchester.

Ce projet devrait redynamiser le secteur (en souhaitant bien sûr que les travaux ne soient pas trop une nuisance!).

·         De Guy à Atwater – périphérie ouest du centre-ville.

Ce secteur de la rue s’est grandement amélioré avec les années. Ce secteur était assez glauque dans les années 90, mais ce n’est plus ce qu’on observe aujourd’hui.

Une proportion élevée (54 %) des locaux occupés l’est par un bar ou un restaurant.

On note entre autres une forte concentration de restaurants asiatiques entre St-Mathieu et St-Marc (20 établissements de restauration sur les 37 locaux commerciaux, plus une épicerie coréenne).

La proportion de chaînes (27 %) du secteur est la plus basse des quatre sections de la rue Ste-Catherine, mais elle reste tout de même plus élevée que la moyenne des rues commerciales (22 %). À noter, en 1998, la proportion de chaînes de ce secteur n’était que de 15 % des locaux occupés.

On y trouve le Faubourg Ste-Catherine, une épicerie Adonis neuve, une pharmacie de grande taille, Bulk Barn, Dollarama (2 magasins). On n’y trouve toutefois aucune banque.



Le nombre de locaux vacants est peu élevé (8 %).

Comme je le mentionnais lus tôt, à l’inverse des autres sections de la rue Ste-Catherine, la situation du taux de vacance s’est améliorée ici : en 1998, le taux de vacance sur ce tronçon était bien plus élevé, à 14 %.

Analyse  sommaire : rue commerciale en renouveau, développement à suivre.

Il y a donc de fortes inégalités entre les performances des rues commerciales de Montréal

Cette analyse montre des différences importantes entre les diverses rues commerciales analysées, surtout en ce qui a trait aux taux de vacances. La moyenne du taux de vacances de toutes les rues analysées est de 14 %.



Source : Paquin Recherche et Associés mai 2018 (www.paquinrecherche.com)

Devant ce constat, on perçoit donc l’importance pour la Ville de Montréal de mettre en place des programmes et actions cherchant à revitaliser les artères commerciales vieillissantes. Je vais proposer quelques pistes.

Des solutions, il y en a!

Cette analyse sommaire pourrait être plus poussée et produire des conclusions plus fines et d’autres recommandations. L’analyse de l’ensemble de la structure commerciale d’une rue commerciale permettrait de bien saisir ses éléments de forces et faiblesses et la composition commerciale précise des secteurs concernés.  

Les formes spécifiques de la rue feraient aussi l’objet d’une analyse (largeur de la rue? Pente? Place publique? Courbe? Sens de la circulation? Vues à préserver? Etc.)

Les grandes orientations devraient tenir compte de la situation actuelle de chaque secteur commercial (forces et faiblesses), du potentiel de développement que représente chaque pôle, de la concurrence autour (autres rues commerciales, centres commerciaux, grandes surfaces) et des caractéristiques de la population du quartier résidant autour (population en croissance ou non? Quel est son pouvoir d’achat?).

Des solutions de revitalisation, il y en a plusieurs, par exemple l’aide à rafraîchir les façades actuelles des commerces, améliorer le stationnement (souvent juste un problème de signalisation), rendre la rue plus facile pour les piétons (soit faciliter et encourager les déplacements à pied), etc. Ce n’était qu’un début de l’éventail des possibilités. D’autres recommandations urbanistiques qui peuvent être faites. Souvent, il y aurait lieu de concentrer les activités commerciales du secteur sur un secteur prioritaire plus petit. Doit-on aussi considérer une rue qui deviendrait piétonne? Etc.

Les solutions doivent être retenues au cas par cas, selon les spécificités de chaque rue commerciale, son public cible, ses forces et faiblesses, etc. Selon les cas, une intervention peut aussi n’être souhaitable que sur une partie de la rue commerciale et non dans son ensemble, si on cherche, pas exemple, à avoir un effet visible rapidement.

La créativité des façades est un point important de la création d’une image « branchée », actuelle et attractive des futurs commerces, restaurants et services.

De plus, une image claire et lisible des axes commerciaux permet d’augmenter leur attrait pour les non-résidents, soit les consommateurs des secteurs et municipalités environnantes et les touristes.
Mais la rue commerciale doit aussi idéalement être composée de plusieurs fonctions complémentaires entre elles, comme les bureaux (à l’étage), le commerce de routine (ex : alimentation, pharmacie, SAQ), le commerce de détail de spécialité, la restauration et les bars, terrasses, marché public, les services et le divertissement, animation culturelle, etc.  Si c’est possible, les activités culturelles rehaussent la perception d’une rue et animent ce lieu.

Il faut donc saisir toutes les opportunités pour accueillir de nouvelles activités amenant un achalandage (commercial ou autre), et renforcer les services aux consommateurs (banques, coiffure, nettoyeur, santé, etc.).

Le mix commercial « idéal » d’une artère commerciale n’existe pas, c’est toujours du cas par cas. Les grandes orientations commerciales spécifiques à une rue doivent faire suite à une étude de marché en profondeur. Une bonne étude de marché devrait faire l’adéquation entre l’offre actuelle (commerces présents) et la demande des consommateurs qui résident autour de la rue commerciale, pour voir s’il y a adéquation ou non entre l’offre et les besoins du quartier en 2018. Par exemple, est-ce que la rue commerciale a vraiment besoin de 6 marchands de chaussures? Est-ce que trois suffiraient? A t’on vraiment besoin d’un 4e commerce de vapotage, ou si une fruiterie ou un restaurant branché serait plus intéressant pour la rue?

Et surtout : quels sont les commerces qui manquent au mix commercial de la rue? La SDC peut alors faire les démarches pour apparier un local vide et un commerce dont la venue est souhaitable.
Par exemple, mes études de marché font l’adéquation offre/demande pour plus de 120 types de commerces, restauration, services et produits. Le résultat de ce qui est en trop et de ce qui manque au mix commercial de la rue ressort clairement.

Une analyse fine doit aussi minimiser la concurrence avec les établissements déjà présents. Autant que faire se peut, il faudrait toujours développer les commerces existants offrant un potentiel et une volonté de progresser avant d’implanter de nouveaux commerces concurrents.

Le but de ce type d’analyse est donc de diversifier l’offre : identifier les commerces ou catégories de commerces qui manquent à l’offre actuelle; que celle-ci soit unique ou complémentaire à ce que l’on retrouve déjà dans la région.

Pour une SDC proactive, ces données sont précieuses au moment de louer un local qui s’est vidé, ou pour une décision de relocation à la fin d’un bail : comment utiliser cette opportunité pour améliorer l’image, la performance et le rayonnement de la rue commerciale?

Pour consolider le secteur, il faudrait saisir toutes les opportunités d’y implanter ou d’y relocaliser des commerces d’alimentation, et retenir la SAQ. Cette dernière a un rôle citoyen important à considérer lors de ses décisions de relocalisation. Même chose pour les banques.

Il ne faut pas seulement enjoliver les artères commerciales et en attendre des résultats importants. Cette approche, bien intentionnée mais rarement très efficace, ne soulève pas le problème de base des artères commerciales traditionnelles : souvent, l’offre de la rue commerciale a peu évolué au cours des dernières décades, et il y a aujourd’hui un important retard à combler pur rendre cette offre au goût du jour.

La même démarche s’applique bien sûr à la revitalisation des centres-villes en passant. On y tiendra alors compte des espaces de bureaux et des emplois.

La ville / SDC doit faire une telle analyse avant d’identifier des solutions de relance à long terme. Les conclusions d’une bonne étude de marché doivent permettre à la Ville / SDC de mettre sur pied un programme de prospection et de démarchage ayant pour but de soutenir les efforts de développement à long terme.

J’espère que ce texte sur les rues commerciales vous a intéressé. J’ai aussi essayé d’expliquer mon travail en études de marché pour revitaliser une rue commerciale ou un centre-ville.

N’hésitez pas à partager!

www.paquinrecherche.com

Notes

Photos : Paquin Recherche et Associés, Ville de Montréal, Google Street View

1. Longueur mesurée des façades commerciales, donc excluant les institutions, parc, bureaux, centres commerciaux fermés et les rues transversales.

2. Bien sûr, une étude complète du commerce au centre-ville de Montréal devrait aussi tenir compte des commerces sur les rues transversales (souvent des restaurants) et des commerces et services dans les centres commerciaux le long de la rue Ste-Catherine.



mardi 22 mai 2018

L’arrivée de Miniso au Canada, une menace pour Dollarama?


La chaîne chinoise Miniso est arrivée au Canada il y a environ un an, soit en mai 2017, à Vancouver, et elle compte déjà environ 30 magasins au moment d’écrire ces lignes. Miniso Canada prévoit ouvrir jusqu’à 500 magasins au Canada au cours des prochaines années, et 100 déjà avant la fin de 2018.

Selon le site Internet de l’entreprise, Miniso avait des ventes mondiales de 1,8 milliard de dollars canadiens en 2016 (ce qui ferait des ventes moyennes par magasin de l’ordre de 1,2 million $ dans le monde en 2016).  Aujourd’hui, Miniso compte plus de 1 800 magasins répartis sur les cinq continents. Miniso est maintenant en mode de forte croissance : elle ouvre sur le globe de 80 à 100 nouveaux magasins par mois! La chaîne vise 6 000 magasins dans le monde.

Qu’est-ce que Miniso? La chaîne existe depuis 2013 et elle est le fruit d’une collaboration entre un designer japonais, qui conçoit les produits, et un investisseur chinois. Elle est basée en Chine, où sont faits les produits.

Et voilà, Miniso est maintenant arrivé à Montréal depuis la fin d’avril, au 475 de la rue Ste-Catherine Ouest, près de la rue City Councillors (quelques rues à l’est de La Baie). Je suis allé voir cette nouveauté. Voici mes commentaires.



Ce premier magasin est petit, environ 1 500 pieds carrés de surface de ventes. Mais Miniso ouvrira aussi des magasins plus grands, par exemple celui de la Place Vertu, qui ouvrira sous peu, aura une surface deux fois plus grande. Le secteur Guy Concordia aussi aura très bientôt son magasin. À titre d’information, le plus grand magasin Miniso au Canada a un peu moins de 5 000 pieds carrés.




La décoration est assez minimale, tout en blanc, avec le minimum d’images pour égayer. On souhaite donc que l’attention des gens soit portée vers les produits. On est concept jusque dans le personnel : tout le personnel du premier magasin était asiatique lors de ma visite.

On y vend quoi? Des articles de cuisine, des articles décoratifs, des produits de beauté, du petit accessoire électronique (fils, étuis et accessoires pour téléphones, mini hauts parleurs blue tooth), des articles de rangement, des jouets / peluche, des bouteilles d’eau, même des croustilles et jus asiatiques. Mais la plus grande section est en vêtements (sandales, bas, accessoires, etc.). On y trouve donc beaucoup de catégories de produits pour ce petit espace.



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Tous les produits sont uniques et exclusifs à Miniso, joli, très souvent d’esthétique japonisante, et de petite taille. Les prix varient généralement entre 3 $ et 6 $, parfois plus (ex. mini haut parleur à 16 $). On se trouve donc dans une gamme de produits où le faible prix ne freine pas l’achat, et plusieurs ventes se feront donc par impulsion.

On annonce que de nouveaux produits arriveront chaque mois chez Miniso, pour renouveler l’intérêt de ses clients. J’ai hâte de voir le magasin de Place Vertu, plus grand, pour voir ce qu’ils vont ajouter.

Le logo de la compagnie (un sac d’emplettes) est réussi.


Maintenant, on a entendu plusieurs commenter que l’arrivée de Miniso serait une menace pour Dollarama :

·      How Miniso is going to disrupt Canada's dollar store industry (canadianbusiness.com)
·         Is Dollarama about to meet its match? Miniso, Japan's $2.99-store, plans to open 500 shops (Financial Post)
·         Miniso set to shake up Canadian dollar store industry (CTV News)
·         How Miniso might just be a Dollarama disruptor in Canada (Macleans)
·         « Dollarama ciblé. Manifestement, Miniso pourrait s’attaquer à des joueurs bien établis du commerce de détail au pays. Son offre s’apparente à celle de Dollarama, Tigre Géant et Joe Fresh. » (Journal de Montréal)
·         Etc.

Qu’en est-il? Et bien non, je ne recommande pas de vendre ses actions de Dollarama à cause de Miniso, et ce, pour plusieurs raisons.

Un, Dollarama a une formidable longueur d’avance, avec près de 1 200 magasins (et continue d’en ouvrir 60-70 par an. Leur but : 1 700 magasins au Canada), contre les 500 prévus pour Miniso dans 5 ans. Les magasins de Dollarama sont aussi de trois à quatre fois plus grands (moyenne de 10 100 pieds carrés).

Deux, Dollarama s’adresse à absolument tout le monde : loin dernière nous l’époque où certains ne voulaient pas être vus chez Dollarama, car aujourd’hui presque tout le monde y va. Dollarama offre une très vaste gamme de produits de routine à bas prix (pas loin de 4 500 produits à des prix allant de 0,80 $ à 4,00 $). Plusieurs clients de Dollarama y retournent au moins une fois par semaine pour se réapprovisionner en produits de routine (alimentation, santé, hygiène, etc.). Miniso vend une gamme nettement plus limitée de produits, avec un prix moyen plus élevé (des prix allant de 3 $ à 35 $).
Mais surtout, Dollarama ne vend pas de produits design, alors que le positionnement de Miniso est la vente de produits d’esthétique japonaise. Ce qui a du bon et du mauvais pour Miniso.

Par ses produits mode et design, Miniso va se différencier très facilement de Dollarama, et va sûrement réussir son pari d’ouvrir avec succès des centaines de magasins au Canada dans les prochaines années. Cette offre de produits est unique et innovante. Allez voir un magasin, c’est intéressant.

Par contre, Miniso ne plaira pas à tous. Ça va faire fureur chez les adolescents et les jeunes adultes, ceux qui cherchent constamment des produits nouveaux et différents, mais Miniso aura beaucoup moins d’attrait pour la clientèle plus âgée. Les gens à bas revenus auront beaucoup moins d’intérêt pour Miniso que pour Dollarama. Dollarama et Miniso n’ont simplement pas les mêmes clients.

On ne sert pas les mêmes besoins non plus : les produits de Miniso ne sont pas des produits de routine ou des produits essentiels comme ceux que vend Dollarama. Miniso est ailleurs, dans le joli produit design / mode.

En fait, Miniso va prendre des ventes à une très vaste liste de magasins concurrents, de la pharmacie à H&M, de Canadian Tire à IKEA, de Walmart à Best Buy, etc., plutôt que viser spécifiquement les clients de Dollarama. Personne en fait ne devrait voir un effet négatif direct important de Miniso (sauf peut-être les vendeurs d’étuis de cellulaires dans les centres commerciaux où Miniso arrivera).

Aussi, Miniso va probablement se restreindre aux marchés urbains alors que Dollarama est souvent le roi dans de nombreuses petites villes.

Je suis donc tout à fait d’accord avec la direction de Dollarama : Dollarama ne devrait voir que peu d’effet suite à l’arrivée de Miniso. Miniso n’est pas un magasin de produits à rabais, mais un magasin de produits design pas cher.

Et préparez-vous, il y aura de plus en plus de magasins Miniso dans les centres commerciaux et les rues commerciales.

Photos : Paquin Recherche, Retail Insider