Constat
2018 des rues commerciales de Montréal – Des performances très inégales!
En mai 2018, pour mettre à jour les banques de données dont
je me sers régulièrement, j’ai refait une étude que j’avais déjà réalisée il y
a quelque temps – un relevé exhaustif des commerces et services des rues
commerciales les plus importantes de Montréal. Cette fois, je partage certains
résultats avec vous.
Dans cette première vague, j’ai analysé les rues Mont-Royal,
Masson, Ontario, St-Denis, St-Hubert, St-Laurent (de Viger à St-Viateur),
Duluth, Prince-Arthur et aussi bien évidemment la reine de nos rues
commerciales, la rue Ste-Catherine (entre le pont Jacques-Cartier et Atwater).
Dans une phase deux, quand j’aurai le temps, je pourrais aussi
faire la même chose pour d’autres rues comme Wellington (Verdun), Parc, Beaubien,
Côte-des-Neiges, St-Laurent (au nord, dans le quartier italien), etc.
L’ensemble des rues commerciales représente bien sûr une
structure commerciale très importante pour la ville de Montréal : en tout,
les façades commerciales de toutes ces rues mises bout à bout font plus de 15
km! On y trouve près de 2 500 locaux commerciaux.
J’ai donc marché ces rues en prenant des notes
détaillées : type de commerce, locaux vacants, etc. Lors de ces relevés,
je notais systématiquement tous les commerces, restaurants et services aux
consommateurs au rez-de-chaussée. Les résidences, bureaux et autres étaient
donc ignorés. Dans le cas des services, je le notais si c’était un service aux
consommateurs susceptible de se retrouver dans un centre commercial (ex. agent
immeuble, banque), sinon, c’était noté sous bureaux (ex. avocats, comptable, massothérapeute,
etc.).
C’est une méthodologie que j’ai souvent utilisée et qui
permet de faire un portrait détaillé d’une artère commerciale, d’en connaître
les forces et faiblesses au niveau de l’offre, et dans ce cas-ci, de pouvoir
les comparer entre elles : quelle est la meilleure artère commerciale de
Montréal? Quelle est la moins bien portante?
Il est aussi idéal de refaire ce travail de façon régulière,
à tous les 5-6 ans, pour en voir l’évolution, ce que je fais pour certaines
municipalités du Québec.
Avec ces données, on peut observer qu’il y a des rues
commerciales en très mauvaise posture, alors qu’au contraire d’autres se
portent très bien!
Ces données précises de qualification d’une artère
commerciale seront aussi utiles pour mes mandats d’études de marché et de
localisation.
L’ensemble
des rues commerciales analysées
Il y a environ 2 450 locaux commerciaux sur ces rues
commerciales, dont 43 % se trouvent soit sur les rues commerciales les plus
longues, Ste-Catherine et St-Laurent.
Typiquement, sur une rue commerciale, le tiers (34 %) des
locaux occupés contient de la restauration-bar.
Seulement un commerce sur cinq (22 %) est une chaîne connue.
Pour être une chaine, on doit compter au moins 4 établissements. Pour comparaison,
la proportion de chaînes dans un centre commercial fermé de bonne taille est typiquement
d’au moins de 80 %. Cette statistique a son importance : les chaînes connues font
souvent plus attention à leur image et vont rénover s’il le faut, ce qui amène
un effet d’entraînement sur la rue commerciale.
Ainsi, trois locaux sur quatre (78 %) sont occupés par un
commerce indépendant. Cette proportion varie grandement selon les rues
commerciales (par exemple, de seulement 55 % sur Ste-Catherine à 89 % sur
St-Hubert). Sauf sur Ste-Catherine au centre-ville, où on trouve une grande majorité
de chaînes, la rue commerciale typique est donc le royaume du commerce
indépendant.
Un local sur sept (14 %) est vacant, ce qui est assez élevé.
En effet, la sagesse populaire propose un seuil maximal de 10 % pour sonner
l’alarme. C’est donc 340 locaux qui sont vacants sur les rues commerciales
analysées.
Encore là, cette proportion varie beaucoup selon les rues
commerciales. Certains secteurs ont un taux de vacance qui dépasse
20 % (et certains secteurs plus de 30 %!), ce qui est très visible pour le piéton (surtout si la façade de ce local se dégrade!).
20 % (et certains secteurs plus de 30 %!), ce qui est très visible pour le piéton (surtout si la façade de ce local se dégrade!).
Avant d’aller en détail pour chaque rue commerciale, il y a
des constats qui sont applicables à toutes les rues commerciales :
1.
Les rues commerciales ont souvent des avantages
importants : proximité d’une clientèle dense, et une bonne notoriété.
2.
Certains commerces et services spécialisés qu’on
y trouve sont uniques, biens connus, et ils attirent de loin.
3.
On y retrouve souvent des terrasses en saison,
qui sont très animées.
4.
Vers les années 70, certaines rues commerciales
subissent l’impact des centres commerciaux et se mettent alors à décliner.
D’autres iront mieux.
5.
La façade moyenne sur rue a environ 30 pieds
(9,1 m) de largeur.
6.
On note une dégradation souvent observée de
l’image des commerces : des commerces parfois vieillissants et peu
attirants – pas aussi modernes et nouveaux qu’ailleurs, on observe assez souvent
un manque de dynamisme.
7.
L’image physique des artères commerciales est
souvent vieille (mobilier urbain, signalisation, décoration, ambiance). Les
rues sont parfois peu conçues pour rendre la marche agréable. La mise en valeur
des attraits urbains pourrait être améliorée.
8.
La perception de l’espace de stationnement qui
serait rare, que cela soit réel ou non.
9.
Certaines rues ont souffert de travaux publics prolongés.
10.
Le mix commercial (variété de commerces) de
certaines artères commerciales est déficient et peu attirant, car il n’est plus
au goût de jour, ou il n’est pas apparié avec les besoins des consommateurs
autour.
Voici maintenant le détail de mon analyse.
Rue
Mont-Royal (entre de l’Esplanade et Fullum) – 1,8 km de longueur (1)
Il y a environ 390 locaux commerciaux sur cette rue, dont la
moitié se trouve au cœur, soit entre Papineau et St-Denis.
On y trouve 25 commerces alimentaires, dont deux gros
supermarchés (Métro et Provigo), trois petits supermarchés de quartier
(Intermarché), quatre pharmacies et trois SAQ. C’est une excellente caractéristique
pour une rue commerciale : ces commerces de routine favorisent les visites
fréquentent de la rue commerciale, ce dont profitent tous les autres commerces.
On note, entre autres, une belle concentration de huit
commerces alimentaires entre Bordeaux et Cartier, devant le parc, dont la
Maison du Rôti, une fruiterie, une poissonnerie et une boulangerie.
En plus de l’alimentaire et de la pharmacie, on y trouve
aussi quelques achalandeurs commerciaux, souvent de moyenne surface :
Dollarama, L’Aubainerie, Rona, Première Moisson, Renaissance, Ardene, etc. Une artère commerciale devrait
généralement tout faire pour augmenter le nombre de ces achalandeurs.
À noter, il y a six banques sur la rue, une autre source
d’achalandage régulier dont tous les autres commerces et services profitent.
Certains commerces sont implantés de longue date et sont des
institutions – Maison du Rôti. Tony Pappas, Val-Mont, Aux 33 Tours et L’Échange,
etc. Le premier magasin Jean Coutu se trouvait d’ailleurs sur la rue Mont-Royal,
au coin de Garnier.
Une proportion du tiers (31 %) des locaux occupés provient
de la restauration-bar, ce qui est près de la moyenne des rues commerciales.
Seulement un commerce sur cinq (20 %) est une chaîne connue,
ce qui est aussi dans la moyenne des rues commerciales.
Ainsi, 80 % des locaux commerciaux non vacants sont occupés
par un commerce indépendant. Cette proportion atteint un maximum (97 %) entre
St-Laurent et St-Denis (secteur des friperies).
Il y a du renouveau sur cette rue. On y retrouve plusieurs
commerces neufs, branchés, avec une image moderne : pâtisseries Crémy et
Mr Puffs, Céragrès-les-Bains, Ekkip Sports, Imagine le fun (déguisements) et
plusieurs restaurants et bars branchés. Des gens investissent sur cette rue
commerciale, ce qui la dynamise.
Enfin, un local sur dix (9 %) est vacant, ce qui est plus
bas que la moyenne. Il n’y a pas de concentration de locaux vacants dans un
seul secteur.
Au total, c’est tout de même 36 locaux qui sont vacants sur
la rue Mont-Royal, soit un local vide à tous les 100 mètres de façades
commerciales environ.
Analyse sommaire
: rue commerciale qui apparaît assez bien portante (une belle offre aux
consommateurs), qui peut encore s’améliorer.
Rue
St-Denis (entre de Maisonneuve et de Bienville (une rue au nord de Mont-Royal))
– 1,7 km de longueur (1)
Il y a environ 345 locaux commerciaux sur cette rue, dont les
deux tiers se trouvent au nord de la rue Roy.
On n’y trouve que 5 commerces alimentaires, une SAQ et
aucune pharmacie, ce qui est donc très différent de l’offre de commerces de
routine de la rue Mont-Royal.
Traditionnellement, la rue commerciale St-Denis n’est pas
orientée vers les besoins du quartier résidentiel autour, mais vers le commerce
de spécialité, les bars et les restaurants.
En plus de la lacune en commerce alimentaire et en pharmacie,
on y trouve seulement deux achalandeurs commerciaux de moyenne surface : Renaud
Bray et Atmosphère (plein-air).
On note qu’un magasin d’alimentation bio Rachelle-Béry ouvrira
bientôt à l’angle St-Denis et Rachel, ce qui devrait générer un achalandage
intéressant. Ce magasin ouvrira toutefois juste devant une institution du
quartier, Tau.
À noter, il y a une seule banque sur la rue (Banque
Nationale), une autre lacune d’achalandage régulier de la part de la population
du quartier.
Bien sûr, certains commerces sont implantés de longue date
et sont des institutions sur la rue St-Denis, comme Zone, Tau, Valet de Cœur, Librairie
Ulysses, etc. et de nombreux restaurants et bars (Brûlerie St-Denis, Quai des
Brumes, L’Express, Auprès de ma blonde, Café Cherrier, Bistro à Jojo, etc.).
Un peu moins de la moitié (44 %) des locaux occupés provient
de la restauration-bar, ce qui est nettement plus élevé que de la moyenne des
rues commerciales.
Entre Sherbrooke et Maisonneuve, cette proportion de
restaurants et bars grimpe à 74 %. Ce secteur profite évidemment des nombreux générateurs
d’achalandage de ce secteur (UQAM, cinéma, Théâtre St-Denis, etc.).
Seulement un peu plus d’un commerce sur dix (13 %) de la rue
St-Denis est une chaîne connue, ce qui est moins élevé que la moyenne des rues
commerciales. On en retrouve une concentration près de Rachel et Duluth (Lole,
Lush, Gap (2 magasins), Stokes, etc.) et entre Ontario et de Maisonneuve (8
chaines de restauration, dont la grande majorité de type restauration rapide)
La très grande majorité des commerces (87 %) de la rue
St-Denis est un commerce indépendant.
Il y a un peu de renouveau : on y retrouve quelques commerces
neufs, mais ils sont plus rares qu’ailleurs.
Le problème majeur de la rue St-Denis est qu’un local sur
quatre (23%) est vacant, ce qui est nettement plus élevé que la moyenne.
Habituellement, je vous le rappelle, un taux de 10 % est considéré comme un
maximum souhaitable sur une artère commerciale!
Malgré sa grande notoriété, cette rue commerciale montre de
loin le pire taux de vacance commerciale des grandes rues commerciales de
Montréal.
C’est 80 locaux qui sont vacants sur la rue St-Denis, soit
un local vide à tous les 40 mètres de façades commerciales environ, ce qui fait
beaucoup. C’est facilement observable pour le piéton, et ça donne une mauvaise
image à la rue commerciale.
Cette proportion de locaux vacants est de 24 % entre les
rues de Bienville et Roy (et il n’y a pas de différence marquée entre le côté
est (plus ensoleillé) et le côté ouest en passant), 24 % aussi entre Roy et
Sherbrooke, et un peu moins entre Sherbrooke et de Maisonneuve (19%).
Par contre, pour le petit tronçon dans la côte entre Ontario
et Sherbrooke, il y a une grande différence entre le taux de vacances du côté
soleil (côté est, un local vacant) et le côté ouest (5 locaux vacants).
Analyse sommaire
: rue commerciale très mal en point, malgré ses forces et sa grande notoriété.
C’est de loin la pire de toutes pour ce qui est du taux de vacance. Les efforts
à mettre sur cette rue commerciale pour la revitaliser sont importants!
La rue peut avoir souffert de la construction importante des
récentes années et semble avoir des problèmes à revenir à un niveau santé.
Il y a un « trou » au milieu de cette artère
commerciale, entre Sherbrooke et Roy, où la densité de commerces et services
tombe fortement, ce qui n’incite pas à la promenade pour le motif du
magasinage. Il y aurait donc lieu de construire une image commerciale
différente pour les différentes sections de la rue St-Denis.
Rue Masson
(entre Frontenac et St-Michel) – 0,6 km de longueur (1)
C’est la plus petite des rues commerciales traditionnelles
en longueur. Il y a environ 110 locaux commerciaux sur cette rue. Cette rue
commerciale était vraiment en piteux état dans les années 80/90 (j’habitais
alors tout près). Voyons ce qu’elle est devenue aujourd’hui.
Pour les commerces de routine, c’est d’un bon niveau : on
y trouve 13 commerces alimentaires, dont un gros supermarché (Maxi) et une
épicerie de quartier (Poivre et Sel), deux pharmacies Jean Coutu et une SAQ.
Points bonus : ces commerces alimentaires sont bien répartis tous le long
de l’artère commerciale.
En plus de l’alimentaire et de la pharmacie, on y trouve
aussi quelques achalandeurs commerciaux de moyenne surface : Dollarama, Rona,
Première Moisson. On y trouve aussi deux banques. Certains commerces sont
implantés de longue date et sont des institutions – Casa Corfu, Librairie
Pauline, etc.
Une proportion du tiers (36 %) des locaux occupés provient
de la restauration-bar, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne des rues
commerciales.
Un peu moins du tiers (28 %) des commerces et services est
une chaîne connue, ce qui est plus élevé que la moyenne des rues commerciales.
C’est donc près de trois locaux occupés sur quatre (72 %) qui
sont occupés par un commerce indépendant. Cette proportion atteint un maximum (79
%) entre Frontenac et la 6e rue.
Il y a clairement du renouveau sur cette rue. On y retrouve
plusieurs commerces neufs en alimentation (Première Moisson, Citron que c’est
bon, etc.) et en restauration/bar (Brûlerie St-Denis, La Distillerie, Quai no
4, etc.).
Mais la meilleure note de la rue Masson provient de son taux
de vacance très bas : 1 % seulement (un seul local était vacant lors de
notre visite). La rue Masson obtient de loin la meilleure performance de toutes
les rues commerciales analysées.
Analyse sommaire :
rue commerciale très bien portante - belle offre aux consommateurs, bonne
proportion de chaînes, et très peu de locaux vacants.
Ici, je dois noter le travail important de la SDC locale,
qui a mis en branle dans les années 90’s des efforts de revitalisation
importants, mais surtout intelligents, appropriés et soutenus : rénovation
de vitrines, étude de marché et location sélective (à des commerces qui
rehaussent l’image du quartier commerciale et ajoutent à l’offre globale,
plutôt que louer à un 7e commerce de chaussure qui va vivoter).
Cette stratégie a amené un renouveau de la clientèle et une hausse de la
fidélité des résidants du quartier.
Dans une rue commerciale, l’association de propriétaires
doit être dynamique et bien équipée. Les propriétaires doivent travailler
ensemble et non se voir comme des concurrents. Une personne doit idéalement
coordonner le démarchage commercial pour toute la rue, sinon, cela reste un free for all où les différents
propriétaires louent à des commerces et services plus ou moins intéressants.
C’est sûr que le fait que la rue Masson ait un propriétaire
largement dominant a aidé, mais cette structure de développement peut être
appliquée de la même façon à une association de propriétaires qui voit à long
terme.
C’est un travail long, mais qui se révèle clairement payant quand
on voit ce qu’est devenue la rue Masson aujourd’hui!
Rue St-Hubert
(« la Plaza St-Hubert », entre Bellechasse et Jean-Talon) – 1,1 km
de longueur (1)
Ah, la « Plaza »! Rue commerciale traditionnelle,
dont l’une des spécialités (robes de mariages) attire de très loin! Il y a
environ 280 locaux commerciaux sur cette rue.
Cette rue est très fortement orientée vers le commerce et
les services : seulement 12 % des locaux occupés sont de la restauration,
soit une proportion trois fois moindre que la moyenne de toutes les rues
commerciales sondées.
D’ailleurs, la ville de Montréal étudie actuellement un
règlement pour enlever le contingentement des débits de boisson sur la Plaza
St-Hubert. On peut donc supposer qu’il y en aura plus à l’avenir, et une
augmentation contrôlée du nombre actuel de permis de boisson serait une bonne
idée pour stimuler l’achalandage de cette rue.
Aussi, on n’y trouve que 6 petits commerces alimentaires
(aucun supermarché), une seule pharmacie et pas de SAQ. On annonce toutefois une
nouvelle épicerie latine Sabor Latino au coin de la rue Bélanger, ce qui est un
ajout intéressant.
On y trouve quelques achalandeurs importants : Renaud
Bray, Dollarama et le commerce spécialisé Lozeau (photographie). Cette artère
commerciale compte aujourd’hui finalement assez peu de moyennes surfaces.
Toutefois, il y a trois banques sur la rue St-Hubert.
Seulement un commerce sur dix (11 %) est une chaîne connue,
ce qui est nettement moindre que la moyenne des rues commerciales. La grande
majorité des locaux occupés (89 %) est donc occupée par un commerce
indépendant. Cette proportion est assez constante tout le long de la Plaza.
Point négatif important : la Plaza est de loin l’artère
commerciale où les façades de commerces me semblent les plus défraîchies. De
nombreux commerces montrent une façade qui doit dater des années 70?
Je sais qu’il y a actuellement démantèlement de la structure
des marquises qui ont si longtemps recouvert les trottoirs de la Plaza, et qui
en étaient l’un des attraits. J’espère qu’on va en profiter pour rénover
ensuite les façades?
Enfin, un local sur huit (13 %) est vacant, ce qui est un
peu trop élevé. Et cette proportion augmente à 22 % entre St-Zotique et
Bélanger du côté ouest (10 locaux vacants), ce qui est facilement observable et
laisse une mauvaise image de l’ensemble.
C’est tout de même 36 locaux qui sont vacants sur toute la
rue (soit autant que sur St-Denis), soit en moyenne un local vide à tout les 65
mètres de façades commerciales environ.
Analyse sommaire :
rue commerciale traditionnelle ayant une bonne notoriété, mais qui montre
fortement son vieillissement, et qui devra donc faire des efforts importants de
rajeunissement pour se mettre au goût du jour (façade et intérieurs).
Le mix commercial
(offre de commerces) pourrait aussi être mis au goût du jour.
Rue Ontario
(entre Dézéry et Pie-IX) – 0,9 km de longueur (1)
Cette rue commerciale se nommait auparavant la Promenade
Ontario, mais elle fait partie de « Hochelaga » depuis peu (car
l’association commerciale couvre aussi la partie de la rue Ste-Catherine du
secteur Hochelaga-Maisonneuve).
Il y a environ 175 locaux commerciaux sur cette rue. On y
trouve la Place Valois en son milieu (réaménagée en 2007).
La rue Ontario a 12 petits commerces alimentaires (deux
boulangeries et deux fruiteries, un vrac, deux petites épiceries bio, etc.), un
gros supermarché sis au milieu de l’artère commerciale (Métro – ancien Steinberg’s), deux pharmacies et une SAQ. Ces commerces
sont assez bien répartis le long de l’artère commerciale.
En plus de l’alimentaire et de la pharmacie, on y trouve
aussi quelques achalandeurs commerciaux de moyenne surface : Econofitness,
L'Aubainerie Entrepôt et Dollarama (2 magasins). À noter, il y a aussi deux
banques sur Ontario.
Une proportion du quart (25 %) des locaux occupés provient
de la restauration-bar, ce qui est un peu plus bas que la moyenne des rues
commerciales.
Seulement un commerce sur cinq (22 %) est une chaîne connue,
ce qui est similaire à la moyenne des rues commerciales. Il y a toutefois une
bonne différence selon que l’on soit à l’est ou à l’ouest de la Place
Valois : 17 % à l’ouest et 33 % à l’est (entre la Place Valois et Pie-IX).
Les trois quarts des locaux occupés sur Ontario (78 %) sont
un commerce indépendant.
Il y a du renouveau, mais principalement dans la
restauration/bar, où le quartier attire de nouveaux établissements branchés
(Les Canailles, Blind Pig, Smith). Toutefois, on note que beaucoup de commerces
de détail restent vieillots (façades et intérieurs).
Enfin, un local sur sept (14 %) est vacant, ce qui est assez
élevé et visible. Il y a donc 25 locaux qui sont vacants sur la rue, soit un
local vide à tous les 30 mètres de façades commerciales environ.
Analyse sommaire : rue commerciale moyenne
(assez belle offre aux consommateurs), en lent renouveau, et qui peut encore
s’améliorer (beaucoup de commerces sont vieillissants, et le nombre de locaux
vacants est trop élevé).
À certains égards, la rue Ontario porte toujours les
caractéristiques d’une rue commerciale qui se trouve dans un secteur
défavorisé.
Rue St-Laurent
(entre Viger et St-Viateur) – 3,7 km de longueur
La « Main » de Montréal. Il y a environ 520 locaux
commerciaux sur la rue St-Laurent. Cette longue rue commerciale se sépare entre
plusieurs secteurs bien distincts.
·
De Viger à René-Lévesque (le quartier chinois,
avec ses nombreux spécialistes alimentaires asiatiques, bazars et restaurants
chinois). Ce secteur est bordé par deux arches chinoises.
Le taux de vacance y est de 10 %. La
proportion de restaurants y est la plus élevée (39 %) de toute la rue St-Laurent.
·
De René-Lévesque à Sherbrooke : secteur
St-Laurent / Ste-Catherine et un aussi ancien secteur d’entrepôts et de
magasins de gros. Une zone très dévitalisée, où le taux de vacance atteint 32 %
!
Le coin St-Laurent et Ste-Catherine montre
toujours des signes évidents de dévalorisation. On y trouve maintenant les
bureaux touristiques de Bonjour Montréal.
·
De Sherbrooke à
St-Joseph : le cœur de la Main commerciale, avec 60 % des 520 locaux de
cette rue commerciale.
On y trouve de nombreux commerces iconiques
(Moishes, Librairie Espagnole, La Vieille Europe, Schwartz, le Belmont, etc.).
C’est à cet endroit que la proportion de
chaînes est la plus élevée, même si elle reste assez basse (16 % des commerces),
et on y trouve quelques moyennes surfaces : Jean Coutu, Pharmaprix (ancien
Warshaw), Dollarama, Rachelle-Béry.
Le taux de vacance y est tout de même assez
élevé, soit de 16 %.
·
De St-Joseph à St-Viateur : un secteur
commercial plus trendy où le
résidentiel s’imbrique fortement dans la partie nord.
La proportion de commerces indépendants y
est élevée (93 %), mais on y trouve aussi quelques chaînes, dont La Cordée (l’ancien
Yéti). C’est aussi un secteur d’artistes et de galeries.
Le taux de vacance y est de 10 %.
Analyse sommaire : rue commerciale qui
reste toujours attrayante de par son côté ethnique unique, et son côté branché, mais qui peut encore
s’améliorer (beaucoup de commerces sont vieillissants, et le nombre de locaux
vacants est élevé).
Il y a beaucoup de renouveau, mais principalement au nord de
la rue Sherbrooke (secteur de la restauration et des boutiques branchées
notamment).
Puisqu’on est dans ce secteur, la rue commerciale St-Laurent
croise la rue Prince Arthur. C’est une rue piétonne qui s’est développée sur la
restauration de type « apportez votre vin » (dont la Casa Grecque). Le
taux de vacance y est maintenant très très élevé, soit 30 % des locaux !
La rue Duluth est aussi une rue de restauration connue (La
Colombe, Le Pied de Cochon, Jardins de Panos, etc.), et d’ateliers d’artistes. Le taux de vacance sur cette rue
est nettement plus bas que sur Prince-Arthur, soit 6 % seulement. Ce n’est pas
une rue commerciale dense : on y voit de nombreuses résidences intercalées
entre les commerces.
Rue Ste-Catherine
(entre le pont Jacques-Cartier et Atwater) – 4,7 km de longueur
Il s’agit de la rue commerciale la plus connue de la
province, dont la fonction commerciale profite de sa localisation au
centre-ville de Montréal. Les jours de semaine, c’est 660 000 personnes qui
fréquentent le centre-ville (pour le travail, les études, le loisir, le magasinage,
etc.)!
Lors de mes relevés, j’ai exclu les nombreux centres
commerciaux et autres galeries commerciales afin d’analyser spécifiquement la
vitalité de la rue commerciale Ste-Catherine, et aussi de pouvoir la comparer
aux autres artères commerciales (2). Toutefois, si un commerce d’un centre
commercial avait façade directement sur la rue, il est alors compté dans cette
analyse.
Comme la rue St-Laurent, la rue Ste-Catherine se divise en
plusieurs tronçons très différents les uns des autres :
·
Du pont
Jacques-Cartier à la rue Berri, soit la périphérie est du centre-ville. C’est
en grande partie le « Village Gai », qui devient piéton en été.
Un signe du style de vie de la population,
plus de la moitié (54 %) des locaux occupés le sont par un bar ou un
restaurant. La proportion de chaînes (31 %) du secteur est plus élevée que la
moyenne des rues commerciales (22 %).
Le nombre de locaux vacants est toutefois
très élevé (18 %).
On y trouve deux grandes épiceries, plus un
Rachelle-Béry, et deux pharmacies de grande taille. On y trouve aussi 5
banques.
À l’extrémité ouest de ce tronçon, on
retrouve la Place Dupuis (avec IGA et Jean Coutu) et le magasin Archambault
original, ainsi que le restaurant Da Giovanni.
La rue profite aussi de l’achalandage de deux
stations de métro (Papineau et Beaudry).
Le secteur montre de nombreux signes d’un
quartier défavorisé. Plusieurs édifices sont carrément à l’état de ruines (dont
l’ancien cinéma Champlain – où on annonce un projet de condominiums avec commerce
au rez-de-chaussée et les fondations du Club Sandwich, entre Alexandre de Sève
et Champlain).
(bâtiment démoli)
À noter, pour ces relevés, les nombreux salons
de massages et saunas ont été exclus (trop unique au secteur).
Analyse sommaire : rue commerciale unique
qui doit s’améliorer (beaucoup de commerces sont vieillissants, et le nombre de
locaux vacants est élevé).
Il y a tout de même du renouveau (secteur
de la restauration branchée notamment).
·
De Berri
à St-Urbain, soit la partie défavorisée de la rue Ste-Catherine qui se
trouve entre l’UQAM et la Place des Arts, et où croise le boulevard St-Laurent.
À noter, une grande partie des façades de
bâtiments sur la rue Ste-Catherine est occupée par des bâtiments de l’UQAM et
autres (églises, CLSC, la SAT, Cactus, TNM, etc.), et non du commerce, ce qui
brise la continuité commerciale pour les piétons.
On y trouve le magasin (Omer) De Serres
original, un nouveau magasin d’instruments de musique Steve’s, le bar Foufounes
Électriques et des restaurants asiatiques ouverts depuis longtemps.
La moitié (49 %) des locaux occupés sont un
bar ou un restaurant.
Le nombre de locaux vacants est toujours
élevé (16 %). Le secteur montre clairement de nombreux signes d’un quartier
défavorisé.
On note que la situation du taux de vacance de ce
secteur ne s’améliore pas avec les années, au contraire : en 1998, lors
d’une étude similaire, le taux de vacance sur ce tronçon n’était que de 9 %.
Mais ça peut changer. À noter, le Carré St-Laurent est en
construction (entre St-Laurent et Clark). Ce projet va concentrer des bureaux (900
emplois du gouvernement du Québec), et un vaste espace restauration au
rez-de-chaussée (40 restaurants indépendants). On trouve aussi plusieurs
projets de condominiums dans ce secteur, autour de la Place des Arts.
De biais avec le Carré St-Laurent,
l’Esplanade Clark est un parc urbain qui annonce aussi une foire alimentaire
(en été) :
Analyse sommaire : rue commerciale
vieillissante qui peut s’améliorer (malgré le trafic piéton assez élevé autour,
beaucoup de commerces restent vieillissants). On note de nombreux projets dans
ce secteur (résidentiel et bureaux), ce qui devrait avoir un effet
d’entraînement sur le commerce, si l’offre suit la demande.
·
De St-Urbain
(Place des Arts) à Guy. C’est en fait le cœur du centre-ville de Montréal.
Cette partie de la rue commerciale profite
des nombreux emplois du centre-ville et du trafic que génèrent toutes les
activités du centre-ville.
Une analyse plus fine du centre-ville
pourrait montrer les différences entre plusieurs sous-secteurs distincts (à
l’est de La Baie, à l’ouest de Bishop par exemple).
On y trouve le quartier des Spectacles
(Place des Arts, MAC, l’Astral), les grands magasins La Baie, Ogilvy et Simons,
et plusieurs centres commerciaux mails intérieurs – dont le Complexe
Desjardins, les Promenades de la Cathédrale, le Centre Eaton (actuellement en
rénovation), et la Place Montréal Trust.
On y note la présence de plusieurs
commerces iconiques : les restaurants Toqué et Ferreira de l’Esplanade des
Spectacles, Birks (en rénovation), Apple, Reuben’s, Mr Steer, etc.
On observe aussi les nombreuses autres
moyennes et grandes surfaces que sont Pharmaprix (3 magasins), Best Buy,
H&M (2 magasins), Dollarama, Indigo, Zara, Sports Experts, Jean Coutu (2
magasins), Forever 21, Victoria’s Secrets, Urban Outfitters, Structube, etc., ainsi
que 9 banques.
À noter, la proportion de chaînes (67 %) de
ce secteur est de loin la plus élevée de toutes les analyses faites sur les
rues commerciales. À nulle part ailleurs, la proportion de chaines est plus
élevée que la proportion d’indépendants.
À noter, cette proportion de chaînes a
augmenté avec les années : en 1998, cette proportion n’était que de
l’ordre de 40 %.
Seulement le quart (26 %) des locaux
occupés le sont par un bar ou un restaurant, ce qui est peu élevé. Par contre,
traditionnellement au centre-ville, les restaurants sont souvent situés sur les
rues nord-sud, au loyer moins cher.
Le nombre de locaux vacants est tout de
même relativement élevé (8 %), compte tenu du trafic piéton très important sur
cette partie de la rue commerciale. Un gros local vacant est particulièrement
bien situé (angle Peel, l’ancien magasin de disque HMV).
Ici aussi, le taux de vacance est bien plus élevé
qu’il ne l’était il y a vingt ans, lors d’une étude similaire : le taux de
vacance sur ce tronçon n’était alors que de 1,6 %.
Analyse sommaire : rue commerciale à
surveiller en raison des travaux électriques actuellement en cours, et les
travaux de réaménagement annoncés. Idéalement, il ne faudrait pas que le taux
de vacance augmente beaucoup plus.
Fin avril 2018, la mairesse de Montréal,
Valérie Plante, a présenté un projet de réaménagement de la rue Ste-Catherine.
Il y aura :
-
Entre Bleury et Mansfield : élargissement des
trottoirs, une voie de circulation unique, du mobilier urbain distinctif. Les
travaux de cette première phase doivent être terminés en décembre 2021.
-
Création d’une grande place publique sur la
rue McGill College (belles vues)
-
Réaménagement du square Phillips (qui en a bien
besoin), de la place du Frère-André, la place Saint-James, et du square
Dorchester.
Ce projet devrait redynamiser le secteur
(en souhaitant bien sûr que les travaux ne soient pas trop une nuisance!).
·
De Guy à
Atwater – périphérie ouest du centre-ville.
Ce secteur de la rue s’est grandement
amélioré avec les années. Ce secteur était assez glauque dans les années 90,
mais ce n’est plus ce qu’on observe aujourd’hui.
Une proportion élevée (54 %) des locaux
occupés l’est par un bar ou un restaurant.
On note entre autres une forte
concentration de restaurants asiatiques entre St-Mathieu et St-Marc (20
établissements de restauration sur les 37 locaux commerciaux, plus une épicerie
coréenne).
La proportion de chaînes (27 %) du secteur
est la plus basse des quatre sections de la rue Ste-Catherine, mais elle reste
tout de même plus élevée que la moyenne des rues commerciales (22 %). À noter,
en 1998, la proportion de chaînes de ce secteur n’était que de 15 % des locaux occupés.
On y trouve le Faubourg Ste-Catherine, une
épicerie Adonis neuve, une pharmacie de grande taille, Bulk Barn, Dollarama (2
magasins). On n’y trouve toutefois aucune banque.
Le nombre de locaux vacants est peu élevé
(8 %).
Comme je le mentionnais lus tôt, à l’inverse des
autres sections de la rue Ste-Catherine, la situation du taux de vacance s’est
améliorée ici : en 1998, le taux de vacance sur ce tronçon était bien plus
élevé, à 14 %.
Analyse sommaire : rue commerciale en renouveau,
développement à suivre.
Il y a donc
de fortes inégalités entre les performances des rues commerciales de Montréal
Cette analyse montre des différences importantes entre les
diverses rues commerciales analysées, surtout en ce qui a trait aux taux de
vacances. La moyenne du taux de vacances de toutes les rues analysées est de 14
%.
Source : Paquin
Recherche et Associés mai 2018 (www.paquinrecherche.com)
Devant ce constat, on perçoit donc l’importance pour la
Ville de Montréal de mettre en place des programmes et actions cherchant à
revitaliser les artères commerciales vieillissantes. Je vais proposer quelques
pistes.
Des
solutions, il y en a!
Cette analyse sommaire pourrait être plus poussée et
produire des conclusions plus fines et d’autres recommandations. L’analyse de
l’ensemble de la structure commerciale d’une rue commerciale permettrait de
bien saisir ses éléments de forces et faiblesses et la composition commerciale
précise des secteurs concernés.
Les formes spécifiques de la rue feraient aussi l’objet
d’une analyse (largeur de la rue? Pente? Place publique? Courbe? Sens de la
circulation? Vues à préserver? Etc.)
Les grandes orientations devraient tenir compte de la
situation actuelle de chaque secteur commercial (forces et faiblesses), du
potentiel de développement que représente chaque pôle, de la concurrence autour
(autres rues commerciales, centres commerciaux, grandes surfaces) et des
caractéristiques de la population du quartier résidant autour (population en
croissance ou non? Quel est son pouvoir d’achat?).
Des solutions de revitalisation, il y en a plusieurs, par
exemple l’aide à rafraîchir les façades actuelles des commerces, améliorer le
stationnement (souvent juste un problème de signalisation), rendre la rue plus
facile pour les piétons (soit faciliter et encourager les déplacements à pied),
etc. Ce n’était qu’un début de l’éventail des possibilités. D’autres
recommandations urbanistiques qui peuvent être faites. Souvent, il y aurait
lieu de concentrer les activités commerciales du secteur sur un secteur
prioritaire plus petit. Doit-on aussi considérer une rue qui deviendrait piétonne?
Etc.
Les solutions doivent être retenues au cas par cas, selon
les spécificités de chaque rue commerciale, son public cible, ses forces et
faiblesses, etc. Selon les cas, une intervention peut aussi n’être souhaitable
que sur une partie de la rue commerciale et non dans son ensemble, si on
cherche, pas exemple, à avoir un effet visible rapidement.
La créativité des façades est un point important de la
création d’une image « branchée », actuelle et attractive des futurs commerces,
restaurants et services.
De plus, une image claire et lisible des axes commerciaux
permet d’augmenter leur attrait pour les non-résidents, soit les consommateurs
des secteurs et municipalités environnantes et les touristes.
Mais la rue commerciale doit aussi idéalement être composée
de plusieurs fonctions complémentaires entre elles, comme les bureaux (à
l’étage), le commerce de routine (ex : alimentation, pharmacie, SAQ), le commerce
de détail de spécialité, la restauration et les bars, terrasses, marché public,
les services et le divertissement, animation culturelle, etc. Si c’est possible, les activités culturelles
rehaussent la perception d’une rue et animent ce lieu.
Il faut donc saisir toutes les opportunités pour accueillir
de nouvelles activités amenant un achalandage (commercial ou autre), et renforcer les services aux
consommateurs (banques, coiffure, nettoyeur, santé, etc.).
Le mix commercial « idéal » d’une artère commerciale
n’existe pas, c’est toujours du cas par cas. Les grandes orientations
commerciales spécifiques à une rue doivent faire suite à une étude de marché en
profondeur. Une bonne étude de marché devrait faire l’adéquation entre l’offre
actuelle (commerces présents) et la demande des consommateurs qui résident
autour de la rue commerciale, pour voir s’il y a adéquation ou non entre
l’offre et les besoins du quartier en 2018. Par exemple, est-ce que la rue
commerciale a vraiment besoin de 6 marchands de chaussures? Est-ce que trois
suffiraient? A t’on vraiment besoin d’un 4e commerce de vapotage, ou
si une fruiterie ou un restaurant branché serait plus intéressant pour la rue?
Et surtout : quels sont les commerces qui manquent au
mix commercial de la rue? La SDC peut alors faire les démarches pour apparier
un local vide et un commerce dont la venue est souhaitable.
Par exemple, mes études de marché font l’adéquation
offre/demande pour plus de 120 types de commerces, restauration, services et
produits. Le résultat de ce qui est en trop et de ce qui manque au mix commercial de la rue ressort
clairement.
Une analyse fine doit aussi minimiser la concurrence avec
les établissements déjà présents. Autant que faire se peut, il faudrait toujours
développer les commerces existants offrant un potentiel et une volonté de
progresser avant d’implanter de nouveaux commerces concurrents.
Le but de ce type d’analyse est donc de diversifier l’offre
: identifier les commerces ou catégories de commerces qui manquent à l’offre
actuelle; que celle-ci soit unique ou complémentaire à ce que l’on retrouve
déjà dans la région.
Pour une SDC proactive, ces données sont précieuses au
moment de louer un local qui s’est vidé, ou pour une décision de relocation à
la fin d’un bail : comment utiliser cette opportunité pour améliorer
l’image, la performance et le rayonnement de la rue commerciale?
Pour consolider le secteur, il faudrait saisir toutes les
opportunités d’y implanter ou d’y relocaliser des commerces d’alimentation, et
retenir la SAQ. Cette dernière a un rôle citoyen important à considérer lors de
ses décisions de relocalisation. Même chose pour les banques.
Il ne faut pas seulement enjoliver les artères commerciales
et en attendre des résultats importants. Cette approche, bien intentionnée mais
rarement très efficace, ne soulève pas le problème de base des artères
commerciales traditionnelles : souvent, l’offre de la rue commerciale a peu
évolué au cours des dernières décades, et il y a aujourd’hui un important retard
à combler pur rendre cette offre au goût du jour.
La même démarche s’applique bien sûr à la revitalisation des
centres-villes en passant. On y tiendra alors compte des espaces de bureaux et
des emplois.
La ville / SDC doit faire une telle analyse avant
d’identifier des solutions de relance à long terme. Les conclusions d’une bonne
étude de marché doivent permettre à la Ville / SDC de mettre sur pied un
programme de prospection et de démarchage ayant pour but de soutenir les
efforts de développement à long terme.
J’espère que ce texte sur les rues commerciales vous a
intéressé. J’ai aussi essayé d’expliquer mon travail en études de marché pour
revitaliser une rue commerciale ou un centre-ville.
N’hésitez pas à partager!
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www.paquinrecherche.com
Notes
Photos : Paquin
Recherche et Associés, Ville de Montréal, Google Street View
1. Longueur mesurée des
façades commerciales, donc excluant les institutions, parc, bureaux, centres
commerciaux fermés et les rues transversales.
2. Bien sûr, une étude
complète du commerce au centre-ville de Montréal devrait aussi tenir compte des
commerces sur les rues transversales (souvent des restaurants) et des commerces
et services dans les centres commerciaux le long de la rue Ste-Catherine.
